Yenilenen Kira Dönemine İlişkin Kira Bedelinin Belirlenmesi

Mevcut durum itibarıyla ülkemizde yaşanan yüksek enflasyondan her sektörün etkilendiği gibi gayrimenkul piyasası da etkilenmiştir. Gayrimenkul maliki, kiraya veren, kira bedelini yükseltme gayretindeyken kiracı ise halihazırda oturmuş olduğu evin, piyasa bedellerinin altında olması sebebiyle kendini biraz da olsa şanslı hissetmektedir. Bu his, ev sahibi tarafından gelen bir arama veya kısa bir mesajla telaşa ve kaygıya dönüşmektedir. 

Öncelikle, bir yıl süreli kira sözleşmesinin birinci yılın sonunda devam edip etmeyeceği, kiraya verenin tahliye hakkı olup olmadığı hususuna açıklık getirmek elzemdir. 
 

TBK Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. 

Kanun maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere kiraya veren, kira sözleşmesindeki sürenin sona ermesi sebebiyle ancak on yılın sonunda kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. Özetle hiçbir haklı gerekçe göstermeden “Kira sözleşmesi zaten bir yıldı, taşınmazımı tahliye et.” deme hakkı ancak on yıl sonra mümkündür. Kanun, kiraya verene, haklı bir gerekçe olmaksızın sadece kira sözleşmesindeki sürenin sona erdiğini öne sürerek kiralanandan tahliye hakkı vermemektedir. 

Yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinin nasıl belirleneceği hususuna gelecek olursak; 

Kiraya verenin yenilenen kira dönemine ilişkin uygulayacağı kira bedeli TBK m. 344’te izah edilmiştir. 

TBK Madde 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır 

Örnek vermek gerekirse; 

Kiracı, kira süresi bir yıl olan 01.04.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden konutta oturmaktadır. 01.04.2019 – 01.04.2020 tarihleri arasında aylık 2.000-TL olmak üzere kira ödemelerini gerçekleşmiştir. Yukarıda da izah ettiğimiz üzere kiracı, sözleşmenin sona ereceğini ve taşınmazı tahliye edeceğini bildirmediği müddetçe kiraya veren tarafından sözleşme süresinin sona erdiği sebebiyle kiralanandan tahliyesinin istenmesi mümkün değildir. 

*2020 YILI NİSAN AYI TÜFE ORANI %13,33 

Yenilenen kira dönemi olan 01.04.2020 – 01.04.2021 tarihi itibarıyla Nisan 2020 kira artış oranı %13,33’dür. Kira sözleşmesinde kira artış oranı %13,33’ün üzerinde kararlaştırılmış olsa dahi uygulanacak en yüksek kira artış oranı %13,33 olacağından bu miktarın üzerindeki kira artış talepleri hukuka aykırıdır. Kira sözleşmesinde kira artış oranı %10 olarak kararlaştırılmış olsa idi kira artışında kiraya veren %10 ile bağlı olacaktır. 

Dolayısıyla 01.04.2020 – 01.04.2021 tarihleri arasındaki aylarda ödenecek kira bedelinde, 2000-TL’nin %13,33 oranına karşılık gelen 266,6-TL üzerinde bir kira artış gerçekleştirilemeyecektir. Azami miktar olarak bu tarihlerde ödenecek kira bedeli aylık 2.266,6-TL’dir. Kiraya verenin daha yüksek bir kira bedeli talep edemeyeceği gibi bu sebeple tahliye hakkı da bulunmamaktadır. 

*2021 YILI NİSAN AYI TÜFE ORANI %13,18 

01.04.2021 – 01.04.2022 tarihleri için Nisan 2021 kira artış oranı %13,18’dir. 

2.266,6 -TL üzerinden hesaplama yapacak olursak 2.266,6-TL nin %13,18 oranına karşılık gelen 298,7-TL üzerinde bir kira artış gerçekleşemeyecektir. Azami miktar olarak bu tarihlerde ödenecek kira bedeli aylık 2.565-TL’dir. 

*2022 YILI NİSAN AYI TÜFE ORANI %29,88 

01.04.2022 – 01.04.2023 tarihleri için Nisan 2022 kira artış oranı %29,88’dir. 

2.565-TL üzerinden hesaplama yapacak olursak 2.565-TL’nin %29,88 oranına karşılık gelen 766,4-TL üzerinde bir kira artışı gerçekleşemeyecektir. Azami miktar olarak bu tarihler arasındaki aylarda ödenecek kira bedeli aylık 3.331,4-TL’dir. 

3.331,4-TL’nin bir kuruş üstünde kira bedelinin talebi hukuka aykırı olduğu gibi kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır. 

Bu durumun istisnası ancak TBK m. 344/3’de gösterilmiştir. 344. Maddenin 3. fıkrası kiraya verene tahliye imkanı tanımamakla birlikte kira bedelinin tespiti davası açma hakkı vermektedir. 

TBK Madde 344/3: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beşinci yılın sonunda kira bedelinin tespiti davası açılması halinde hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak kira bedelini tespit edecektir.

Av. Mücahit Tayfun MANDIRA & Av. Osman Berk KOCAOĞLU 

Birlikte Kazanalım

İhtiyaçlarınız için bize ulaşın, size yardımcı olalım.

Shopping Cart

Sepetinizde ürün bulunmuyor.